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2021年6月2日，沪深交易所陆续公布了9只基础设施REITs认购申请确认比例。据统计，首批9只公募REITs认购规模均在80亿元以上。其中，平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT获得超190亿元资金认购。

中金普洛斯仓储物流REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、中航首钢生物质REIT等也获得超120亿元资金认购，首钢绿能也以1.76%的配售比刷新公募历史上最低配售比例。在基建类股票苦坐冷板凳的当下，基础设施REITs却赢得了市场的青睐。

1、基础设施REITs的定义

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，REITs是不动产的证券化。

REITs 在世界范围内属于一种较为成熟的金融产品，以美国的REITs 发展为例，在仓储物流、工业厂房、酒店物业、零售物业、购物中心、医疗中心等领域均有涉及。国内REITs产品与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品，而此次9支产品的上市则打破这一惯例，个人投资者得以参与进来。

在我国，公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施REITs以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。

基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。

通过对当前基础设施REITs产品的研究可以发现，基础设施REITs收益来源主要包括两部分，一是收费权或租金收益，二是资产的潜在增值收益。

对于收益权类项目，在存续阶段，随着收费权这项无形资产的摊销，基金净值将逐步下降，而资本化率和现金流分派率逐步提高，本质是每年的现金分派包括了一部分的本金提前偿还，因此应重点关注每年可供分配现金的规模变化。而对于不动产类项目，则应关注综合收益，基础设施项目所处的区位、经济发展、管理人运营能力等因素将很大程度影响基础设施项目的价值变化。

2、基础设施REITs的结构特点

此次发行的9单基础设施REITs均采用“公募基金+ABS+项目公司+不动产”结构。相比之前类REITs采用的“ABS+私募基金+项目公司+不动产”的结构，本次基础设施REITs没有引入私募基金，而是由ABS直接持有项目公司股权和债权。

根据上海证券交易所资料显示，现有基建设施REITs具备四大特点。

一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

3、基础设施REITs的意义

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

基建REITs，对投资者而言提供了参与基建和城市发展红利的渠道，此前不动产投资由于体量庞大、流通性差，往往只有机构投资者才能得到参与机会，而基建REITs可以通过份额拆分，实现了不动产这种特殊资产的实时定价，在目前市场利率持续走低的环境下，既有利于引导资金要素的有效配置，又可以提高全要素生产率。

另一方面，基建REITs也改变了政府投融资的方式，城投公司作为政策性公司，其支出往往来自于财政收入，而从地方角度来看，大量城市的财政收入来自于土地出让，在去土地财政的背景下，基建REITs可以通过权益投资把未来的现金流通过时空转换提前变现，替换存量出资，打破当前地方政府的融资困境，缓解政府的债务压力，同时减少其他金融工具如信贷所导致的期限错配、杠杆风险聚集的问题。

短期看，基建REITs有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具。而从长期来看，基建REITs有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。